Как взыскивать неустойку с застройщика

При приобретении квартиры в строящемся доме – срок передачи квартиры является одним из ключевых факторов на который обращают внимание покупатели (дольщики).

К сожалению, застройщики задерживают и переносят данные сроки.

В таком случае существуют несколько вариантов развития событий:

- ждать передачу квартиры, принять ее и заселиться;

- застройщик предлагает, а дольщик принимает некую компенсацию за нарушение сроков сдачи дома, например - застекление балкона;

- потребовать от застройщика нести ответственность за нарушение сроков в виде неустойки.           

Ответственность выражается в неустойке, которая рассчитывается за каждый день просрочки и выплачивается дольщику.

Первый и второй варианты развития событий понятны и не требуют комментариев, однако третий следует раскрыть подробно.

Застройщики стараются заранее обезопасить себя от несения ответственности за нарушение сроков. Это прослеживается на всех этапах взаимодействия с дольщиками. Так, в договорах долевого участия редко встречаются положения снятии ответственности застройщика за какие-либо нарушения. В уведомлениях о задержке строительства и передачи квартиры застройщики в настойчивой и категоричной форме убеждают дольщиков внести изменения в договор долевого участия, в части сроков сдачи дома. Как было сказано выше – при приеме-передаче застройщик предлагает различного рода компенсации за нарушение прав дольщиков. К сожалению - несравнимо меньшие компенсации.

Кроме того, в актах приёма-передачи квартиры часто встречается формулировка о том, что дольщик, подписывая акт не имеет претензий к качеству квартиры и срокам её передачи, в этом случае застройщик рассчитывает на невнимательность дольщика, который подписывает документ не глядя, радуясь получению долгожданной квартиры. С таким подписанным актом взыскать неустойку будет гораздо сложнее.     

Данные действия обусловлены достаточно высокой степенью и размером ответственности, лежащей перед застройщиком.

Дольщик, с момента заключения договора, и внесения оплаты за квартиру также может и должен выработать методы защиты, которые будут использованы в будущих досудебных и судебных спорах. Например – в случае, если дольщик в период ожидания сдачи дома и передачи ему квартиры, арендует иное жилое помещение – то целесообразным будет заключить договор аренды, а также составлять и хранить документы, подтверждающие оплату арендованного помещения.

Несмотря на то, что в договорах долевого участия нет указаний на конкретные виды  и порядок несения ответственности застройщика перед дольщиком, законодательством РФ предусмотрен целый комплекс подобных мер. Важным будет отметить, что для их использования необходимо действовать определённому алгоритму.

Итак, рассмотрим примерную ситуацию. Дольщик – Иванов Иван Иванович заключил договор долевого участия (далее - ДДУ) с обществом с ограниченной ответственностью «Строитель» (далее - Застройщик). В соответствии с ДДУ Застройщик обязуется в срок не позднее 01.01.2016 г. передать квартиру Дольщику. Стоимость квартиры составила – 1 500 000 рублей. Дом сдан с опозданием, и Застройщик предлагает подписать акт приёма-передачи квартиры 01.06.2016 г. Дольщик принимает квартиру, вносит свою подпись в передаточные документы. Для того, чтобы Застройщик понес ответственность за нарушение сроков, Дольщик составляет претензию. Претензия по - сути является генеральной репетицией к исковому заявлению, и должна включать в себя все те положения и факты, которые будет содержать исковое заявление. В ней указывают сведения о Дольщике, договоре, квартире, расчет нарушения сроков сдачи квартиры, расчет неустойки, предложение о добровольной оплате неустойки, сроки ответа на претензию.

В соответствии с договором Застройщик был обязан передать квартиру 01.01.2016 г., однако фактически сделал это 01.06.2016 г. Срок нарушения начинает течь со дня, следующего за днем, указанным в договоре, т.е. с 02.01.2016 по 01.06.2016 г., что составляет 182 дня.

Неустойка, предусмотренная Федеральным законом от 30.12.2004 года № 214¬ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а также Закона РФ «О защите прав потребителей».

Опустим цитирование вышеуказанных законов и перейдем к цифрам.

Расчет неустойки следует проводить по формуле:

(A * B) * C = X, где:

A – стоимость квартиры (1 500 000 руб.);

B – 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ РФ (0,00066667);

C – количество дней просрочки (182);

(1 500 000 * 0,00066667) * 182 = 182 000 рублей. (Один день просрочки составил – 1 000 рублей).

Составленную претензию Дольщик направляет Застройщику. Нарочно, либо по почте. Главное – иметь доказательства того, что претензия была получена Застройщиком.

Вероятность того что Застройщик удовлетворит требования Дольщика и оплатит неустойку в добровольном порядке крайне низкая. Если Застройщик направит отрицательный ответ или вообще будет молчать, Дольщик должен сделать следующий шаг - готовить материалы для обращения в суд.

Отказ Застройщика от добровольной выплаты неустойки влечет возможность наложения на него штрафа, который составляет 50 % от суммы неустойки. Штраф, как и неустойка  выплачивается Дольщику.

В ходе судебного разбирательства следует также указать на моральный вред, причиненный действиями Застройщика, а также на возмещение убытков.

В подтверждение убытков, причиненных Дольщику, последний предъявляет суду и ответчику договор аренды помещения, документы подтверждающую оплату аренды и иные документы, подтверждающие дополнительные расходы Дольщика, вызванные задержкой сдачи дома. Например - договор ипотечного кредитования, процентные ставки которого не понизились из-за отсутствия зарегистрированного права собственности на передаваемую квартиру, или отсутствие возможности произведения налогового вычета. Чем больше доводов, свидетельствующих о негативных последствиях, возникших в связи с нарушением сроков представит Дольщик, тем больше вероятность взыскания с Застройщика неустойки, штрафа, убытков и морального вреда.

Будем рады ответить на Ваши вопросы.

Автор: Кривоносов Роман Валерьевич, юрист ООО «Краснодарский Правовой и Жилищный Центр».

Консультация по тел.: +7 (988) 356-90-90

Еще ссылки по теме

Акции и скидки в коттеджных поселках Краснодара